=

マンションを売りたい!高く売る為にはまず何からすればいい?

マンション売却を考える際、当然だれもが出来るだけ高く売りたいと考えます。高く売る為にまず何からすればいいのか?

よく言われるのが

複数社に査定見積もりを依頼して、その中から高い査定額をつけてくれた業者と媒介契約を結び売却活動を行いましょう。

そのためにはまず、【マンション無料一括査定】をしましょう。というもので、マンション売却でちょっと検索すると、こういったサイトを簡単に見つけることができます。これはこれで正しい意見で、まずは一括査定という流れは間違ってはいません。

マンション高額売却を成功させるポイント

しかし、高い査定額をつけたからといって、この金額ですんなり売れるとは限りません。この金額で売却できる顧客を持った業者であるかどうかが大きなポイントとなってきます。その顧客とは量(顧客数)であったり、質(顧客層)であったりさまざまです。→参考:マンション 売却 コツ

一括査定で業者を選ぶ。という考え方がある程度定着してきている感もあり、業者としてもとりあえず媒介契約を結ぶための手段として、実際に売却するには難しいような高額な査定額をつけてくる業者もいないとはいえないのが現状です。

例えば、A社では2400万円、B社では2500万円の査定額。

査定額の高いB社と契約したけれど、3ヶ月経過しても内覧希望者が現れず3ヶ月後に2300万円に値下げしてやっと内覧希望者が現れ、価格交渉の末2200万円で売却。このような流れでの売却は良く聞かれます。

「たら」「れば」の話になってしまいますが、A社で2400万円で売りに出していたなら。2400万円で1ヶ月後に売れていたかもしれません。

業者の行う売却活動、アプローチできる顧客数や顧客層の違いによって、こういった違いが生じてくる可能性があるわけです。そういった意味でマンション高額売却を成功させるポイントとして、

売りたい物件のタイプを得意とする業者】と媒介契約を結ぶことが重要となってきます。

「得意とする」物件であれば、アプローチする顧客数・顧客層の双方が絞り込まれて、より効率的な売却活動につながるというわけです。

売りたい物件のタイプとは?駅近・間取り・築年数など

さて、売りたい物件のタイプといわれても、なんのことだか・・・。

という方も多いかと思います。そんなに難しい話ではありません。おおまかにいえば

駅近(最寄り駅からの距離)・間取り(ファミリー向けか単身者向けかなど)
築年数(リフォームが必要か不要かなど)

まずは、あなたの売りたいマンションが、これらの条件の中でどれにあてはまるのかをしっかりと把握しておきます。

駅近(最寄り駅からの距離)・間取り(ファミリー向けか単身者向けかなど)

当然ですが、駅近物件のほうが確実に需要は高いですし、その分売却金額も高くなります。また駅近物件のほうが、どちらかといえば若い世代が好む傾向にあるといえます。高齢世代では、ある程度静かな環境のほうが落ち着くといったケースが多いです。

小さい子供がいるご家庭などでは、ちょっと駅から離れて少しだけでも、自然が感じられるような静かな環境を好むでしょう。

間取りは、大まかにいえばワンルームタイプなどの単身者向けと、2LDK以上のファミリータイプに分けられます。多くの場合はファミリータイプの買い替えというケースが多いかとは思いますし、マンション購入を考えるとなれば、若くて20代後半から、60代ぐらいまでと考えられます。

上記の駅近の条件と合わせて、どういった世代が購入してくれるのか?ある程度把握しておきましょう。

築年数(リフォームが必要か不要かなど)

築年数もまた、マンション売却での重要なポイントです。築5年程度までの物件であれば、売却価格は高く、8年~10年ぐらいがそこそこ買いやすい価格。そこからどんどん下落してゆき15年~20年ぐらいでほぼ底値となるのか相場。

どれだけの価格がつけられるか?は不動産業者の相場価格の捉え方と、持っている顧客層(こういった物件を探しているお客さんがいるとか)によって違いがありますから、査定額そのものだけではなく、どういった趣旨に基づいた査定額なのかどうか?担当者からしっかりと聞き出してみる必要があるといえます。

比較的築年数の古い物件のリフォーム(またはリノベーション)について

築年数が10年以上の比較的古い物件を売る場合には、リフォーム・リノベーションが必要かどうかが重要なポイントです。

一戸建の場合には建築基準法に耐震基準が加えられた昭和56年(1981年)がひとつのボーダーラインとなることが多いですが、マンションの場合には構造体そのものの工事ができないため、内装的なリフォーム・リノベーションが主になります。

そして近年のマンション売却の場合、こういった工事は買主への売却時に買主が必要とするならば工事を行い、媒介契約を結んだ不動産業者が自社によるリフォームを行っている場合などには、より低コストでの工事が可能となります。例えば大手ですが大京グループではリフォームショールームを併設した新形態の不動産仲介店舗を開設したりしているなど、ライフスタイルに合わせたリフォーム・リノベーションをサポートしてもらえます。

そういった意味で、比較的築年数の古い物件を売却する場合には、自社またはグループ会社によるリフォームを請け負っている不動産業者と契約することで、結果として買主の負担金額を小さくでき、より高額で(値下げの必要なく)売却できる可能性も高くなるといっていいでしょう。

まとめ

売りたい物件は、おおまかにこのようなタイプに分けることができ、特に古めの物件の場合には、リフォームなどの工事が必要となってくることを頭にいれておきましょう。こういった工事などは大手業者だからといって対応しているとは限らず、また地域密着型の規模の小さい業者でもしっかりと対応しているケースもあります。

また、会員数などといった形で、顧客数をサイト上に公開している業者もありますが、この会員数のうちのどれだけの人数が実際に真剣に購入を考えているのか?つまり数だけが問題ではないということです。

まとめると、やはりより高く売却したいのであれば、それぞれの不動産業者が得意とする物件やタイプのほか、販売活動の傾向などを下調べしておくことが必要だといえるでしょう。